Touha po diverzifikaci příjmů vedla v ještě nedávné době nízkých úroků mnoho lidí k nákupům investičních bytů. Pronájem bytu je jedním z mnoha populárních způsobů, jak generovat pasivní příjmy z nemovitosti.
Velká část těchto investorů jsou zaměstnanci – nepodnikatelé, kteří před koupí bytu neměli povinnost podávat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob, ale pronájmem jim nově tato povinnost přibyla. Pojďme se společně podívat, jakým způsobem musí být tyto příjmy správně zdaňovány.
Jak se daní příjem z pronájmu
Pokud jsou Vaše roční příjmy z pronájmu nemovitostí nižší než 20.000,- Kč (částka platí pro rok 2023) a pokud zároveň nemáte žádné další příjmy mimo zaměstnanecký poměr, nemusíte podávat daňové přiznání ani platit daň z příjmu z pronájmu. Pod tuto hranici se však s ročními příjmy z pronájmu dostanete nejspíš pouze výjimečně – a to na počátku, pokud s pronájmem začínáte a pronájem trvá jenom krátkou dobu v daném kalendářním roce.
Pokud tvoří Vaše příjmy z pronájmu částku alespoň 20.000,- Kč za kalendářní rok (částka platí pro rok 2023), musíte je sami zdanit prostřednictvím daňového přiznání, o čemž pojednává zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., přesněji pak § 9. Aktuální výše daně je 15% z rozdílu mezi příjmy z pronájmu a příslušnými výdaji/náklady, které sloužily pro dosažení těchto příjmů.
Do kolonky příjmů uvedete tedy celkové příjmy z pronájmů za kalendářní rok, které jste opravdu obdrželi (byly Vám nájemníkem v daném roce zaplaceny). Pozor, nezapočítáváte do nich přijaté zálohy na energie, či jiné služby, které od nájemců v některých případech vybíráte a zase je platíte příslušným dodavatelům, pokud tyto zálohy nájemcům vyúčtováváte.
Jak snížit daň z pronájmu nemovitosti
Od příjmů z pronájmů, které jste v daňovém přiznání uvedli, můžete odečíst prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů. Tady máte 2 základní možnosti.
1. První možností je výdaje (náklady) skutečně vyčíslit (je potřeba myslet na to, že nich musíte mít k dispozici potřebné doklady, abyste je při případné kontrole mohli prokázat a obhájit jejich oprávněnost.) Pokud se rozhodnete pro první možnost a budete chtít prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů vyčíslit, je dobré vědět, jaké výdaje můžete uplatňovat. Mezi oprávněné výdaje můžeme zahrnout např.
- Náklady na opravy, údržbu, revize (které jste platili Vy a nikoli nájemce)
- Pojištění nemovitosti
- Poplatek realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu nemovitostí
- Výdaje za nákup zařízení, vybavení nemovitosti (pokud by hodnota některého vybavení přesáhla 80.000,- Kč, musí se odepisovat a zahrne se pouze odpis)
- Daň z nemovitostí
- Zaplacené úroky z hypotéky na pořízení pronajímaných nemovitostí
- Správcovský poplatek SVJ
- Odpisy nemovitostí (odpis je obvykle na 30 let, počítá se první rok 1,4% z pořizovací ceny nemovitostí, další roky 3,4%)
- Náklady na využití auta při nezbytných návštěvách bytu – například dovoz vybavení, opravy, kontrola apod.
2. Druhou možností je tyto výdaje stanovit paušálně % z příjmů, a to bez jejich i následného prokazování. Aktuálně je tento paušál stanoven na 30% z příjmů, maximálně však 600.000,- Kč. V takovém případě budete platit daň ze 70% příjmů z pronájmů.
Další zajímavé aspekty danění příjmů z nájmů nemovitostí:
- Odpisy nemovitostí jako uplatnitelný náklad / výdaj nelze použít u družstevních bytů, protože tam nevlastníte nemovitost, ale členský podíl v družstvu.
- Způsob uplatnění výdajů – výběr první nebo druhé možnosti nelze zpětně měnit a musíte ho uplatnit stejně u všech nemovitostí, které pronajímáte. Nelze tedy uplatnit ve stejném kalendářním roce u jednoho bytu skutečné výdaje a u druhého paušální.
- Pokud máte pronajímané nemovitosti zahrnuty ve společném jmění manželů, příjem z pronájmu se zdaňuje pouze u jednoho z manželů. Je tedy na Vás, abyste si spočítali, u koho bude výhodnější příjmy z pronájmu do daňového přiznání zahrnout a zdanit.
- Příjmy z nájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, na druhé straně se však logicky příjem z nájmu nezapočítává do výpočtu důchodu ani nezakládá nárok na nemocenské dávky.
Daň z pronájmu bytu důchodce
- Zvlášť výhodné mohou být pronájmy pro důchodce. Penzisté totiž mohou při zdaňování příjmů z pronájmu nemovitostí také uplatit roční slevu na poplatníka – stejně jako i ostatní osoby (pro rok 2023 – 30.840,- Kč) a pokud nemají jiné příjmy, tak při použití výdajového paušálu 30% až do výše příjmů 293.700,- Kč / rok neplatí žádné daně z příjmů. Jak je to možné? Např. při příjmu 290.000,- Kč bude výdajový paušál 87.000,- Kč, ke zdanění potom zbývá 203.000,- Kč. Daň 15% = 30.450,- Kč, po uplatnění odpočtu na poplatníka 30.840,- Kč je daň 0.
Daňová problematika může být v některých případech poměrně složitá a vyžaduje pečlivé posouzení ze strany odborníka. V konkrétních specifických případech je proto vždy lepší dotázat se daňového poradce, který Vám může často ušetřit nejen starosti, ale také peníze.
Hledáte investiční příležitosti v podobě nákupu nemovitosti? Určitě se obraťte na nás. Realitní kancelář Claris s.r.o. vám zajistí veškerý právní i prodejní servis. Za více jak 20 let existence naší firmy jsme zobchodovali nemovitosti za více jak 2.000.000.000 Kč.