Koupě vlastního bytu patří k jednomu z nejdůležitějších kroků v našem životě. Rozhodování o jeho koupi je náročné a kromě lokality, velikosti a dispozice bytu hraje klíčovou roli také forma jeho vlastnictví. Zatímco osobní vlastnictví je většině lidí známé, družstevní vlastnictví skrývá řadu specifických rysů, které je dobré znát ještě dříve, než příslušnou smlouvu podepíšete. Pojďme si toto téma více přiblížit:
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví
1. Osobní vlastnictví
V osobním vlastnictví jste majitelem konkrétní nemovitosti, nebo její části (například podíl na společných prostorách domu a pozemku pod bytovým domem).
Výhody bytu v osobním vlastnictví:
- Volnost v disponování: Nemovitost, nebo její část je Vaše, můžete s ní plně disponovat – prodat, zastavit bance, pronajmout, darovat, apod. Vaše vlastnictví je zapsáno v katastru nemovitostí.
- Financování: Koupě bytu v osobním vlastnictví se mnohem lépe financuje ze strany bank / stavebních spořitelen, byt je možné použít jako zástavu, například pro hypoteční úvěr
- Možnost vlastnictví ze strany právnické osoby: Nemovitost v osobním vlastnictví můžete nabývat a vlastnit i jako právnická osoba (například s.r.o.).
- Dlouhodobý růst hodnoty: Hodnota nemovitosti v osobním vlastnictví dlouhodobě roste, je to konzervativní a bezpečná investice
- Individuální rozhodování: O nemovitosti rozhodujete pouze Vy, bez potřeby souhlasu někoho jiného.
Nevýhody bytu v osobním vlastnictví:
- Vyšší pořizovací cena: V porovnání s družstevními byty jsou byty v osobním vlastnictví obvykle dražší.
- Daň z nemovitosti: Jako vlastník nemovitosti platíte dan z nemovitostí
- Musíte se o nemovitost starat: S právy přichází i povinnosti, o nemovitost byste se měli starat (pojištění zákonné revize, opravy ,..)
2. Družstevní vlastnictví
V družstevním vlastnictví je majitelem bytu / domu bytové družstvo. Vy obvykle kupujete / vlastníte podíl v družstvu, který je spojen s právem nájmu konkrétní bytové jednotky.
Výhody družstevního bytu:
- Nižší pořizovací cena: Pořizovací ceny družstevních bytů jsou obvykle nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví.
- Rychlejší a jednodušší koupě: Převod družstevního podílu je obvykle rychlý a o něco procesně jednodušší
- Neřešíte administrativu: Nemusíte se starat o pojištění domu, daň z nemovitostí, většinou ani o údržbu a zákonné revize, dodávky vody a tepla, řeší to družstvo, což může být výhodné pro ty, kdo preferuje sdílenou odpovědnost.
Nevýhody družstevního bytu:
- Financování: Financování koupě / nabytí družstevního podílu je hůře financovatelné. Pro koupi potřebujete více vlastních zdrojů a nejde využít hypotéky (protože nejde bytem ručit), většinou je řešením kombinace vlastních zdrojů a úvěru ze stavebního spoření.
- Nižší hodnota majetku: Z právního hlediska nevlastníte byt, ale „pouze“ družstevní podíl. Hodnota Vašeho majetku je tak nižší.
- Závislost na družstvu - omezené možnosti dispozice: Byt jako takový nevlastníte, takže s ním sami nemůžete volně manipulovat – darovat, zastavit, rekonstruovat, pronajmout - bez souhlasu družstva. Můžete však manipulovat s vlastněným družstevním podílet, byť omezeněji (například jeho zástava nemusí být bez souhlasu družstva možná).
- Pronájem bytu: Byt nevlastníte, máte pouze nájemní smlouvu s družstvem. Nemůžete tedy například jen tak svým rozhodnutím byt pronajmout. Právní forma musí být podnájem (pozor, není to to samé!), a to se souhlasem vlastníka nemovitosti – tedy družstva. Praxe je taková, že za souhlas s podnájmem zaplatíte jednotky tisíc ročně a nesmíte zapomenout včas souhlas prodloužit, jinak Vám hrozí minimálně pokuta. Některá družstva v Novém Jičíně začínají měnit stanovy v tom smyslu, že podnájem bytu je zakázán. I s touto variantou musíte tedy počítat.
- Riziková investice: Jak je uvedeno výše, v některých případech může být další podnájem bytu ze strany družstva zakázán. Není proto vhodné pořizovat družstevní vlastnictví jako investici.
- Riziko vypovězení nájemní smlouvy: Za určitých podmínek (určují stanovy družstva) může být členovi družstva nájemní smlouva vypovězena. V takovém případě prakticky o byt přicházíte. Zůstává vám sice členský podíl v družstvu, ale ten je bez nájemní smlouvy k bytu prakticky bezcenný. Pozor ani toto není úplně teoretická varianta. Může třeba stačit opomenout vyžádat si souhlas s podnájem bytu, tím porušíte stanovy a můžete dostat výpověď z nájemní smlouvy.
Výběr mezi družstevním a osobním vlastnictvím bytu je individuální a závisí na vašich konkrétních potřebách, finančních možnostech a životním stylu. Zatímco osobní vlastnictví nabízí větší svobodu a stabilitu, družstevní bydlení může být zajímavou alternativou pro ty, kteří hledají nižší pořizovací cenu a nevadí jim určitá omezení. Je však podstatné dopředu zvážit všechna rizika, které družstevní vlastnictví přináší, abyste nebyli po koupi nemile překvapeni.
Uvažujete o nákupu družstevního bytu nebo bytu v osobním vlastnictví? Neváhejte se na nás obrátit. Jsme Claris realitní kancelář s.r.o. a na trhu s nemovitostmi jsme již více jak 20 let. Naším posláním je pomáhat vám zvládnout veškeré náležitosti koupě nemovitosti tak, aby celý proces proběhl bezproblémově a k úplné spokojenosti.