Ať už kupujete nemovitost, zdědili jste byt, potřebujete hypotéku, nebo zvažujete prodej a tápete nad reálnou cenou, v těchto situacích se bez odhadu nemovitosti neobejdete. Důležité je vědět, že pro každou z uvedených událostí budete potřebovat jiný typ ocenění. Někdy postačí odhad od realitní kanceláře, jindy je nezbytné oslovit soudního znalce. Náš článek vám přiblíží jednotlivé typy odhadů a jejich orientační ceny.
Odhad nemovitosti pro hypotéku
Žádáte-li o hypotéku na koupi či rekonstrukci, banka si vždy zpracovává vlastní odhad nemovitosti. Proč? Nemovitost pro ni představuje zástavu za poskytnuté finanční prostředky. Banka si tak potřebuje být jistá, že v případě komplikací bude mít její zástava dostatečnou hodnotu. Z tohoto důvodu se bankovní odhad může v některých případech výrazně lišit od odhadu pro prodej, a to spíše směrem dolů. Tato opatrnost chrání banku před finančními ztrátami v případě nesplácení úvěru.
Kolik tedy stojí bankovní odhad nemovitosti? Ceny se liší napříč bankami a proměňují se i v čase. Občas banky v rámci marketingových akcí nabízejí zvýhodněné ceny, nebo dokonce odhad zdarma.
Pro vaši orientaci jsme vybrali příklady z ceníků některých bank:
Česká spořitelna Komerční banka UniCredit Bank
Byt 5 000 Kč 4 900 Kč 5 300 Kč
Rodinný dům, chata 6 000 Kč 4 900 Kč 6 500 Kč
Doba zpracování bankovního odhadu se aktuálně pohybuje mezi jedním až dvěma týdny. V obdobích zvýšené poptávky po hypotékách se však může prodloužit. Některé banky nabízejí za příplatek expresní zpracování nebo online odhad. Online odhad může být levnější, ale není dostupný pro všechny typy nemovitostí a lokality (obvykle se týká bytů ve větších městech).
Odhad nemovitosti pro dědické řízení
V případě úmrtí a zahrnutí nemovitosti do pozůstalosti je nutné v rámci dědického řízení stanovit její hodnotu. Dříve tento odhad sloužil jako podklad pro výpočet dědické daně, která byla v České republice v roce 2014 zrušena. Hodnota nemovitosti se však v dědickém řízení zjišťuje i nadále, a to ze dvou hlavních důvodů:
- Odměna notáře: Výše odměny notáře v dědickém řízení se vypočítává podle vzorce, který zohledňuje hodnotu děděného majetku.
- Daň z příjmů z prodeje zděděné nemovitosti: Pokud se rozhodnete zděděnou nemovitost prodat do 10 let od nabytí dědictví (pro přímé příbuzné a manžele platí specifická pravidla pro počítání této lhůty), může se na vás vztahovat daň z příjmů fyzických osob. Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti určenou v dědickém řízení (tzv. obvyklá cena ke dni úmrtí zůstavitele) a případnými náklady na prodej a vylepšení nemovitosti.
Kdo provádí odhad pro dědické řízení? Obvykle tento odhad zajišťuje notář ve spolupráci s dědici. Mohou oslovit:
- Soudního znalce: V komplikovanějších případech nebo při neshodách mezi dědici notář ustanoví soudního znalce v oboru oceňování nemovitostí. Jeho znalecký posudek má úřední váhu a je pro dědické řízení závazný. Cena se pohybuje v řádu několika tisíc korun (5-8 tisíc) a hradí se z pozůstalosti.
- Realitní kancelář: V jednodušších případech, kdy se dědici shodnou na hodnotě, může notář akceptovat i odhad tržní ceny od realitní kanceláře. Tento odhad bývá levnější (2-3 tisíce), ale nemusí být vždy akceptován, zejména při pochybnostech o jeho objektivitě.
Administrativní ocenění: Ve specifických případech lze pro dědické řízení využít i administrativní hodnotu nemovitosti stanovenou na základě předpisů (např. pro daň z nemovitých věcí). Toto je však spíše výjimkou.
Více informací o odhadu nemovitosti pro dědické řízení a jeho ceně najdete v našem dříve publikovaném článku "Odhad nemovitosti pro dědické řízení".
Odhad nemovitosti při darování
Při darování nemovitosti slouží odhad primárně ke stanovení základu daně z příjmů, pokud dar není osvobozen, a pro splnění oznamovací povinnosti u darů nad 5 milionů Kč. I když odhad není vždy povinnou přílohou darovací smlouvy, doporučuje se pro daňovou jistotu a informovanost obou stran.
Odhad tržní ceny nemovitosti pro účely darování může provést:
Odhadce nemovitostí: Jeho odhad je nejjistější a finanční úřad ho vždy akceptuje.
Realitní kancelář: Může poskytnout tržní ocenění pro orientaci nebo pro oznámení finančnímu úřadu u osvobozených darů nad 5 milionů Kč. Pro daňové účely však může finanční úřad vyžadovat odhad od certifikovaného odhadce – soudního znalce.
Ceny těchto ocenění jsou srovnatelné s odhady pro dědické řízení.
Odhad nemovitosti pro soudní řízení
S touto variantou se nikdo nechce setkat dobrovolně, ale v praxi k ní často dochází. Pokud soud řeší případy spojené s vlastnictvím či prodejem nemovitostí (rozvody, žaloby na vypořádání spoluvlastnictví, prodej nemovitosti osoby s omezenou svéprávností apod.), bude vždy vyžadovat odhad ceny nebo znalecký posudek.
I v soudních řízeních může soudu v některých případech stačit odhad od realitní kanceláře (například u prodeje nemovitosti nesvéprávné osoby). U složitějších sporů o nemovitost však soud obvykle zadává zpracování znaleckého posudku soudnímu znalci. Cena takového posudku bývá vyšší než v jiných případech – běžně se pohybuje kolem 10 tisíc Kč i více.
Odhad tržní ceny nemovitosti při prodeji nebo koupi
Dalším velmi častým případem je odhad tržní ceny, který si klient nechává zpracovat před zahájením prodeje, aby získal orientační představu o ceně své nemovitosti. Podobně ho může využít i kupující, který chce zjistit, zda kupuje nemovitost za férovou cenu.
- Takový odhad by měl vycházet ze znalosti místního trhu a odrážet skutečně realizované ceny v dané lokalitě. Podhodnocený odhad vás může připravit o peníze, nadhodnocený zase o čas.
- Cena odhadu od realitního makléře se obvykle pohybuje od cca 2 000 Kč.
Online ocenění nemovitosti
Možná jste narazili na nástroje nabízející online ocenění nemovitosti zdarma. Cílem těchto zjednodušených automatizovaných ocenění je především získat kontakt na potenciálního prodávajícího.
Vypovídací schopnost takového ocenění je velmi nízká. Odhad ceny nemovitosti v těchto případech počítá jednoduchý algoritmus, který vychází pouze z několika základních údajů o nemovitosti a nezohledňuje všechny parametry, které jsou pro správné určení ceny důležité. Takový odhad je pouze orientační a nemůže nahradit posudek kvalifikovaného odborníka.
Správný odhad nemovitosti je klíčem k vašemu rozhodování Jak vidíte, existuje mnoho typů odhadů nemovitostí, a každý slouží jinému účelu. Ať už plánujete prodej či koupi, řešíte hypotéku, dědictví, darování nebo daně, je zásadní mít relevantní a přesné informace o hodnotě nemovitosti. Proto se vždy obraťte na kvalifikovaného odborníka – odhadce nemovitostí nebo realitní kancelář. Správný odhad ceny je základem informovaného rozhodování ve světě nemovitostí.
Pokud budete potřebovat ocenění od realitních odborníků, neváhejte se na nás s důvěrou obrátit. Pro zpracování odhadů nemovitostí využíváme kromě našich zkušeností a odborných znalostí také specializovaný nástroj s umělou inteligencí, který pro svá ocenění používají i některé bankovní domy a pojišťovny.
Zavolejte nám:
-
Nový Jičín: 775 696 173 – 4
Napište nám: nj@rkclaris.cz
Claris realitní kancelář - Profesionální služby s lidským přístupem
PŘEČÍST REFERENCE NA RK CLARIS