Podílové spoluvlastnictví nemovitosti
Spoluvlastnictví rodinného domu, pozemku či jiné nemovitosti je častým tématem, se kterým se potýká mnoho z nás. Ať už jde o dědictví, rozvod manželů nebo jinou životní situaci, spoluvlastnictví může přinést řadu komplikací, zejména pokud se spoluvlastníci neshodnou na budoucnosti společného majetku.
Proč může být spoluvlastnictví nemovitosti problematické?
- Různé názory na budoucnost nemovitosti: Jedni chtějí nemovitost prodat, jiní v ní chtějí bydlet nebo ji chtějí pronajímat.
- Nerovnoměrné užívání nemovitosti: Někdo nemovitost užívá více, jiný méně a někdo třeba vůbec. Vzniká tak podhoubí pro případné spory.
- Nerovnoměrné podílení se na nákladech: Vlastnictví nemovitosti vyžaduje určité náklady – pojištění, revize a nutné opravy, případně investice. Někteří spoluvlastníci se často podílejí na nákladech více než jiní.
- Péče o nemovitost: Každá nemovitost vyžaduje určitou nutnou péči – kromě již zmíněných revizí a nutných oprav je to třeba sekání trávy, odhazování sněhu, příprava nemovitosti na zimu, apod. U více spoluvlastníků je to opět tématem, které může vyvolávat neshody a pocit křivdy.
- Nedostatek komunikace: Nedostatečná komunikace mezi spoluvlastníky může vést k nedorozuměním a sporům.
Na základě dotazování spoluvlastníků je jednou z jejich nejčastějších obav riziko prodeje podílu bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
Jak zabránit prodeji spoluvlastnického podílu?
Máme odpověď, kterou asi nechcete slyšet. Přímá zábrana prodeje spoluvlastnického podílu není v rámci platné české legislativy možná. Prodej podílu nemovitosti bez souhlasu dalších spoluvlastníků je legitimní akt. Každý spoluvlastník má totiž právo svůj podíl prodat i samostatně.
Hlavním právním předpisem, který upravuje spoluvlastnictví, je občanský zákoník. Konkrétně se jedná o ustanovení § 1115 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění. Tento zákon definuje spoluvlastnictví jako stav, kdy vlastnické právo k věci náleží více osobám současně.
Existují však jiné způsoby, jak podílové spoluvlastnictví nemovitosti vyřešit.
Dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví
Asi nejlepším způsobem, jak vyřešit spoluvlastnictví, je vzájemná dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví všech zúčastněných. Tím se nejen ušetří čas a peníze spojené s případným soudním řízením, ale často se tak zachovají přátelské vztahy mezi spoluvlastníky.
Cílem takové dohody je to, že se podílové spoluvlastnictví zruší a jednotliví účastníci se vzájemně finančně či jinak vyrovnají. V této dohodě se jednotliví spoluvlastníci například dohodnou na tom, že jeden z nich odkoupí ostatní podíly za dohodnutou cenu. V případě více nemovitostí se mohou dohodnout i na tom, že každý (nebo někteří) ze stávajících spoluvlastníků bude vlastnit část nemovitostí. Dále jsou předmětem dohody platební podmínky a případně i další okolnosti, které s prodejem podílů souvisí.
Společný prodej nemovitosti
Dalším velmi dobrým způsobem, jak vyřešit podílové spoluvlastnictví je společný prodej nemovitosti. Pokud se spoluvlastníci na tomto postupu shodnou, je to rozhodně lepší cesta, než samostatný prodej jednotlivých podílů, celá nemovitost má totiž při prodeji výrazně vyšší hodnotu. Výsledná suma za prodej pak může být spravedlivě rozdělena mezi všechny spoluvlastníky, například na základě velikosti jejich podílů s přihlédnutím k dalším okolnostem – třeba při financování dřívějších investic apod.
Dohoda o rozdělení výtěžku z prodeje je zahrnuta do kupní smlouvy. Tím se zajistí, že každý spoluvlastník obdrží částku, na které se předem všichni dohodli. Primárně se vychází z velikosti podílů, je ale možné také dohodnout, že někteří spoluvlastníci obdrží větší podíl, pokud například v minulosti investovali do nemovitosti více prostředků, nebo se například v současnosti o nemovitost fyzicky starají.
Aby byla zachována transparentnost prodeje, doporučujeme obchod svěřit prověřené realitní kanceláři. Tím minimalizujete riziko sporů mezi spoluvlastníky, neboť realitní kancelář přistupuje k samotnému prodeji i k jednotlivým podílovým spoluvlastníkům nezaujatě a jejím zájmem je maximalizace výnosů pro všechny zúčastněné.
Pokud se rozhodnete prodat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, budete muset řešit otázku, jakým způsobem s realitkou spolupracovat. Budete na jednání chodit všichni společně, nebo pověříte jednoho zástupce? Pokud máte dobré vzájemné vztahy, může být efektivnější zvolit jednoho společného mluvčího.
V případě napjatých vztahů je lepší, aby se všechna jednání uskutečnila za účasti všech spoluvlastníků. Je důležité si uvědomit, že rozhádaní spoluvlastníci mohou odradit potenciální kupce. Rozhodně nedoporučujeme nabízet nemovitost prostřednictvím více realitních kanceláří současně, protože to může vést ke zmatku, neprůhlednosti ze strany zájemců a snížit tak celkový výnos z prodeje nemovitosti.
Žaloba na vypořádání spoluvlastnictví
Pokud se žádná dohoda mezi spoluvlastníky nepodaří uskutečnit, má každý spoluvlastník právo obrátit se na soud a podat žalobu na vypořádání spoluvlastnictví. Na základě této žaloby poté případnou dohodu mezi spoluvlastníky moderuje soud, nebo pokud dohoda není možná, tak soud rozhodne o způsobu vypořádání spoluvlastnictví. Pokud nikdo ze spoluvlastníků nemá zájem o nabytí celé nemovitosti, je rozhodnutím soudu většinou prodej celé nemovitosti a rozdělení výnosu mezi spoluvlastníky dle výše jejich podílů, opět s přihlédnutím k vyrovnání případných dřívějších nerovností ohledně financování nutných nákladů spojených s nemovitostí.
Prodej podílu nemovitosti
Pokud jste v roli toho, kdo chce nebo potřebuje prodat svůj podíl a ostatní spoluvlastníci nemají zájem, můžete svůj podíl prodat také samostatně. Je však potřeba si uvědomit, že prodej „pouhého“ podílu na nemovitosti většinou běžné, potenciální zájemce nezaujme a takový prodej je spíše pro subjekty, které se na výkupy podílu nemovitostí specializují. Celkově je tato varianta nejméně výhodná a je potřeba počítat s výrazně nižším výnosem než u předchozích variant.
V případě vašeho zájmu prodat společnou nemovitost jsme pro vás plně k dispozici. Naše realitní kancelář Claris zajistí veškerou komunikaci mezi vámi - spoluvlastníky, právní i prodejní servis. Obraťte se na profíky s více jak 20 letou zkušeností na realitním trhu!