Problematika přístupu k nemovitosti je v realitní praxi poměrně častá a dotýká se základních práv vlastníků. Obecně platí, že primárně je za zajištění přístupu ke svému pozemku či stavbě odpovědný jeho vlastník. Pokud kupujete pozemek, měli byste standardně v rámci zjišťování informací o pozemku zjistit, jestli je k pozemku zajištěn přístup, a to jak fyzicky v terénu, tak i právně.
Pokud problematiku přístupu na pozemek při jeho koupi podceníte, můžete posléze zjistit, že je třeba pro stavbu nemovitosti nepoužitelný, a tudíž téměř bezcenný. V rámci stavebního řízení je stavební úřad povinen posuzovat zajištění přístupu k pozemku pro stavbu. Podle stavebního zákona musí být ke každé stavbě zajištěn přístup – buď z veřejné přístupové cesty, nebo ze soukromé cesty, pokud je toto právo řádně právně ošetřeno (zejména jejím vlastnictvím, spoluvlastnictvím nebo zřízením služebnosti). Pokud takový přístup neexistuje a není možné jej zajistit jinak (například zřízením služebnosti), může to být důvodem pro zamítnutí stavebního povolení.
Přístup na pozemek z veřejné komunikace
Obec jako taková nemá obecnou povinnost zajistit přístup ke každé nemovitosti, i když může být v tomto směru za určitých okolností nápomocna. Obec má významnou roli v územním plánování, kde stanovuje funkční využití jednotlivých ploch a koridory pro dopravní infrastrukturu. Prostřednictvím územního plánu může obec vytvářet podmínky pro budoucí přístupnost pozemků, nicméně, územní plán sám o sobě nezakládá přímou povinnost obce vybudovat přístupovou cestu ke každé nemovitosti. Obec však může například v rámci územního plánování a stavebního řízení aktivně hledat řešení pro zajištění přístupu, například vybudováním nové komunikace, pokud je to ve veřejném zájmu a v souladu s územním plánem. Nicméně nelze na toto nijak spoléhat.
Pokud k nemovitosti vede obecní komunikace, je obec povinna zajistit její udržování ve sjízdném a schůdném stavu v rozsahu daném zákonem o pozemních komunikacích. To zahrnuje například zimní údržbu, opravy výtluků a zajištění průjezdnosti. Nicméně, tato povinnost se vztahuje k údržbě existující veřejné cesty, nikoliv k budování nové přístupové cesty k soukromé nemovitosti.
Nemáte zajištěn přístup k pozemku? Možnosti řešení
Je tedy nějaká možnost řešení, pokud vlastníte pozemek, ke kterému nemáte právně zajištěn přístup / příjezd? V takovém případě můžete zvážit následující kroky a možnosti:
- Historické právo k užívání cesty: Existuje nějaké historické právo k užívání této cesty? I když není zapsáno v katastru nemovitostí, mohlo v minulosti vzniknout díky ústní dohodě, nebo se dá uplatnit zvykové právo, jejichž prokazování je však obtížné.
- Dohoda s vlastníkem přístupové cesty: Prvním a ideálním krokem je pokusit se dohodnout s vlastníkem (vlastníky) pozemku, přes který vede přístupová cesta, na zřízení služebnosti chůze a jízdy. Tato dohoda by měla být písemná a následně zapsána do katastru nemovitostí, aby byla právně závazná i pro budoucí vlastníky. Součástí dohody může být i úhrada za zřízení této služebnosti.
Žádost o zřízení nezbytné cesty soudem (§ 1032 občanského zákoníku):
Pokud dohoda s vlastníkem přístupové cesty není možná, občanský zákoník v § 1032 umožňuje vlastníkovi nemovité věci, která nemá řádný přístup k veřejné cestě, žádat soud o zřízení nezbytné cesty přes cizí pozemek. Soud při rozhodování zvažuje zájem vlastníka nemovitosti bez přístupu a zájem vlastníka zatěžovaného pozemku. Musí jít o nezbytný přístup a soud zpravidla určí rozsah, trasu a podmínky užívání nezbytné cesty, včetně náhrady pro vlastníka zatěžovaného pozemku. Je důležité zdůraznit, že soud přistupuje k zřízení nezbytné cesty jako k ultima ratio (krajnímu řešení), pokud jiné možnosti nejsou reálné.
- Účast obce: V některých případech může být vhodné kontaktovat obec. Pokud se jedná o dlouhodobý problém s přístupem k více nemovitostem, nebo pokud absence přístupu brání rozvoji dané lokality, obec může mít zájem na řešení situace, například prostřednictvím územního plánování nebo vybudováním nové veřejné cesty (i když k tomu nemá přímou povinnost ve vašem individuálním případě).
- Posouzení existence veřejné cesty: Pokud existuje fakticky užívaná cesta, která by mohla mít charakter veřejné cesty (například je dlouhodobě užívána veřejností s vědomím vlastníka), je možné zvážit právní kroky k prohlášení této cesty za veřejnou. Toto je však složitý proces s nejistým výsledkem.
Důležité aspekty při řešení přístupu k nemovitosti
- Prokazování nezbytnosti přístupu: Při žádosti o zřízení nezbytné cesty soudem budete muset prokázat, že váš pozemek skutečně nemá jiný řádný přístup k veřejné cestě a že zřízení nezbytné cesty je pro řádné užívání vašeho pozemku nezbytné.
- Náhrada za zřízení služebnosti / nezbytné cesty: Jak při dohodě, tak při rozhodnutí soudu o zřízení nezbytné cesty nebo služebnosti, budete pravděpodobně povinen poskytnout vlastníkovi zatěžovaného pozemku náhradu. Její výše se bude odvíjet od rozsahu zatížení a místních podmínek.
- Právní pomoc: V takovéto situaci je nezbytné vyhledat právní pomoc advokáta, který vám pomůže zanalyzovat vaši situaci, posoudit právní možnosti a zastupovat vás v jednání s vlastníky přístupové cesty nebo v soudním řízení.
Potřebujete pomoci s přístupem k vaší nemovitosti? Vlastnictví pozemku bez zajištěného přístupu je realitní a právní problém, který vyžaduje aktivní kroky k jeho řešení. V případě, že se s takovou situací setkáte, obraťte se na naši realitní kancelář pro nezávaznou konzultaci Vaší situace.