Otázky týkající se oplocení pozemků a souvisejících sousedských vztahů jsou překvapivě časté a občas i citlivé. V naší realitní praxi se s tématem stavby, údržby a vlastnictvím plotů setkáváme velmi často, zejména u potenciálních kupců pozemků, chat a rodinných domů. Z jejich strany opakovaně zaznívají dotazy ohledně správného určení „vzdálenosti plotu od hranice pozemku“ nebo „minimální vzdálenosti plotu od komunikace“. Výjimkou nejsou ani specifické dotazy na: „neprůhledný, betonový nebo živý plot mezi sousedy“, zda je možný či nikoliv a za jakých podmínek.
Nový stavební zákon, účinný od 1. ledna 2024, přináší v této oblasti určité změny a je důležité znát i související ustanovení občanského zákoníku. Pojďme se na tuto problematiku podívat blíže.
Stavební zákon a plot mezi sousedy
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon) se k otázce plotů staví vcelku jednoznačně. Obecně platí, že stavba plotu, který nehraničí s veřejným prostranstvím, nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. Toto je významná změna oproti předchozí úpravě, která v některých případech ohlášení vyžadovala.
Nicméně, je zde několik důležitých výjimek a podmínek:
- Ploty hraničící s veřejným prostranstvím: Pokud plot přímo sousedí s ulicí, chodníkem nebo jiným veřejným prostranstvím, bude i nadále vyžadovat ohlášení stavebnímu úřadu.
- Výška plotu a jiné parametry: I když plot nevyžaduje povolení ani ohlášení, musí splňovat obecné požadavky na výstavbu, včetně požadavků na bezpečnost a ochranu zdraví. Místní regulace, například územní plán obce, mohou stanovit specifické požadavky na vzhled a výšku plotů. Proto je dobré se vždy předem informovat na místně příslušném stavebním úřadě o případných omezeních.
- Zvláštní případy: Pokud je plot součástí jiné stavby, například opěrné zdi, nebo pokud souvisí s terénními úpravami, může být posuzován v rámci povolení této hlavní stavby.
Občanský zákoník a plot mezi pozemky
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) upravuje sousedská práva a povinnosti, které se dotýkají i stavby a údržby plotů. Klíčové ustanovení najdeme v § 1027 občanského zákoníku, které říká: "Ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné, pokud se neprokáže opak. Vlastníci sousedních pozemků jsou povinni je udržovat v dobrém stavu v rozsahu poloviny nákladů, pokud se neujednali jinak."
Komu patří plot mezi sousedy?
- Společná hranice: Plot na hranici pozemků je považován za společný, pokud se neprokáže, že byl postaven pouze jedním ze sousedů na jeho vlastním pozemku. Důkazní břemeno leží na tom, kdo tvrdí, že plot je jeho výlučným vlastnictvím.
- Společná údržba: Pokud je plot společný, oba sousedé jsou povinni se podílet na jeho údržbě rovným dílem, pokud se nedohodnou jinak. To se týká oprav, rekonstrukcí a dalších nákladů spojených s udržováním plotu v dobrém stavu.
Jak vysoký může být plot mezi sousedy?
Z obecného stavebního zákona nevyplývá žádná celostátně platná maximální výška plotu mezi sousedy, respektive mezi jejich pozemky, která by vyžadovala povolení nebo ohlášení. Tato argumentace se však často stává předmětem dotazů a nejasností.
Jak již bylo zmíněno, limity pro výšku plotů mohou stanovovat územní plány obcí a jejich místní regulace. Tyto limity se mohou lišit obec od obce a mohou zohledňovat charakter zástavby, estetické hledisko a ochranu soukromí sousedů.
V případě, že místní regulace výšku plotu neupravuje, je potřebné se řídit obecnými principy sousedského práva zakotvenými v občanském zákoníku. To znamená, že stavba plotu nesmí nepřiměřeně zasahovat do práv sousedů (§ 1013 občanského zákoníku). Nadměrné zastínění pozemku, narušení výhledu nebo jiné obtěžování by mohlo být považováno za nepřípustné imise a soused by se mohl domáhat nápravy.
Plot vedle plotu souseda
Pokud jeden soused již plot na své straně hranice postavil, nic nebrání druhému sousedovi postavit plot na svém pozemku vedle něj. V takovém případě se nejedná o společný plot ve smyslu občanského zákoníku a každý soused si svůj plot udržuje sám.
Je však vhodné se se sousedem předem domluvit, aby se předešlo případným sporům ohledně umístění, vzhledu a údržby obou plotů. Vzájemná komunikace a ohleduplnost jsou klíčové pro dobré sousedské vztahy.
Stavba plotu mezi sousedy se s novým stavebním zákonem stala v mnoha případech jednodušší, neboť nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. Nicméně, je nezbytné respektovat místní regulace a především sousedská práva vyplývající z občanského zákoníku. Vždy je doporučeno seznámit se s územním plánem obce a v případě nejasností konzultovat situaci s místně příslušným stavebním úřadem. Otevřená komunikace se sousedy může předejít mnoha nepříjemnostem a přispět k dobrým sousedským vztahům.
Hledáte pozemek či dům, kde budete mít jasné hranice se sousedy? Pomůžeme vám najít nemovitost, která splňuje vaše představy a kde budete mít jistotu ohledně oplocení. Prohlédněte si naši nabídku nemovitostí nebo nás kontaktujte s vašimi požadavky!
PROHLÉDNOUT NABÍZENÉ REALITY RK CLARIS