Spoluvlastnictví nemovitosti je situace, kdy jednu nemovitost vlastní více osob. To, kdo je platným vlastníkem nemovitosti, zjistíte v katastru nemovitostí. Se spoluvlastnictvím nemovitosti se pojí určitá práva a povinnosti, které je dobré znát pro předcházení sporům a zajištění bezproblémového užívání nemovitosti. Tento článek shrnuje základní aspekty spoluvlastnictví nemovitosti, které jsou pro spoluvlastníky důležité.
Druhy spoluvlastnictví
- Podílové spoluvlastnictví: Jedná se o základní formu spoluvlastnictví, které se týká náš článek. Každý spoluvlastník má ideální podíl na nemovitosti, vyjádřený zlomkem (např. 1/2, 1/4, 1/32). To znamená, že nevlastní konkrétní část nemovitosti, ale podílí se na všech jejích částech. Kromě toho existují další formy spoluvlastnictví, které jen krátce zmíníme, ale dále se jim v tomto článku nebudeme věnovat:
- Bezpodílové spoluvlastnictví – tedy společné jmění manželů (SJM): Specifický typ spoluvlastnictví, který vzniká automaticky uzavřením manželství, pokud není uzavřená předmanželská smlouva, která to definuje jinak, nebo pokud se manželé nedohodnou na odděleném jmění manželů. Pozor, tento typ spoluvlastnictví funguje odlišně a budeme se mu věnovat samostatně v některém z dalších článků.
- Bytové spoluvlastnictví: Jedná se o speciální, ale velmi častou formu spoluvlastnictví, ve které mnoho z nás žije. Podstatou je, že vlastníte 100% bytové jednotky a k tomu spoluvlastníte podíl na společných prostorách a někdy i pozemcích.
- Přídatné spoluvlastnictví: Opět se jedná o speciální formu spoluvlastnictví, kdy „hlavní“ nemovitosti (vlastněny samostatně) mají k sobě určitou „vedlejší“ nemovitost, která však s hlavními nemovitostmi tvoří logický celek (například příjezdová cesta k chatkám). Podíl na vedlejší nemovitost je pak přídatným spoluvlastnictvím hlavních nemovitostí. Tento typ vlastnictví zajištuje, že nelze například prodat podíl na příjezdové cestě bez současného prodeje chaty, což je v daném případě logickou a vhodnou ochranou.
Práva spoluvlastníků-a nemovitosti
- Právo k celé nemovitosti: Každý spoluvlastník má práva k celé nemovitosti, nikoliv pouze k její fyzické části. Je to dáno tím, že vlastní ideální podíl na nemovitosti. Je však také do určité míry omezen stejnými právy ostatních spoluvlastníků. • Užívání a požívání: Spoluvlastníci mají právo nemovitost užívat, pronajímat ji (inkasovat nájem) v poměru odpovídajícím velikosti jejich podílu.
- Správa nemovitosti: Každý spoluvlastník má právo podílet se na správě nemovitosti. Co se týká rozhodování o správě nemovitosti, jsou různé úrovně potřebné míry souhlasu spoluvlastníků, které se liší podle závažnosti rozhodování. Míra souhlasu se vždy počítá podle velikosti podílů.
a. O běžné správě nemovitosti se rozhoduje prostou většinou hlasů. Za běžnou správu se považuje například nutná údržba nemovitosti, krátkodobý pronájem apod.
b. Při rozhodování o významné změně (např. změna účelu užívání, rekonstrukce, přístavba nemovitosti apod.) je potřeba souhlasu nejméně 2/3 hlasů spoluvlastníků.
c. Při podstatném omezení práv spoluvlastníků (například zřízení zástavního práva, věcného břemene, nebo pronájem na více než 10 let) je potřeba souhlasu všech spoluvlastníků.
- Nakládání s podílem: Každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat dle svého uvážení (např. ho prodat, darovat nebo zastavit), ovšem s ohledem na případné předkupní právo ostatních spoluvlastníků (pokud existuje).
Povinnosti spoluvlastníků-a nemovitosti
- Úhrada nákladů: Spoluvlastníci se podílejí na nákladech spojených s údržbou a provozem nemovitosti v poměru odpovídajícím jejich podílům.
- Vzájemná ohleduplnost: Spoluvlastníci by se měli chovat k sobě ohleduplně a respektovat práva ostatních.
- Princip solidarity: Každý spoluvlastník je zavázán právními úkony, které byly odsouhlaseny potřebnou většinou, a to i v případě, že o nich nehlasoval, nebo hlasoval nesouhlasně.
Důležité body a doporučení
- Předkupní právo: Při převodu spoluvlastnického podílu již nepočítejte s předkupním právem, to bylo až na výjimky zrušeno 1. července 2020, kdy nabyl účinnost zákon č. 163/2020 Sb., který v řadě oblastí novelizoval soukromé právo. Výjimkou je předkupní právo, kdy vzniklo spoluvlastnictví dědictvím, případně jinou skutečností, při níž spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Toto právo je pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, potom zaniká. Pokud chce v této době spoluvlastník svůj podíl převést na jinou osobu, musí jej nejprve nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou jsou však situace, kdy se jedná o prodej jinému spoluvlastníkovi nebo svému blízkému příbuznému (například manželce, dítěti, sourozenci, rodičům apod.)
- Dohoda spoluvlastníků o užívání nemovité věci: Doporučuje se uzavřít písemnou dohodu o správě a užívání nemovitosti, která může předejít mnoha soudním sporům. Taková dohoda není zákonem vyžadována, ale umožňuje spoluvlastníkům si některá pravidla a dohody upravit nad rámec zákona.
- Zrušení spoluvlastnictví: Obecně platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, je možné spoluvlastnictví zrušit soudní cestou - podáním žaloby na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nebo písemnou dohodou. Podstatou dohody může být buď reálné rozdělení nemovitosti (pokud je to možné), nebo její prodej a rozdělení výtěžku. Nejjednodušší je pak samozřejmě prodej podílu jinému spoluvlastníkovi. Závěrem lze konstatovat, že spoluvlastnictví nemovitosti s sebou nese jak práva, tak i povinnosti pro všechny spoluvlastníky.
Závěrem lze konstatovat, že spoluvlastnictví nemovitosti s sebou nese jak práva, tak i povinnosti pro všechny spoluvlastníky. Znalost těchto základních principů a dodržování vzájemné ohleduplnosti přispívá k harmonickému soužití a bezproblémovému užívání nemovitosti ve spoluvlastnictví.
Tento článek vám vytvořil tým realitní kanceláře Claris v Novém Jičíně - odborníků v prodeji, zprostředkování prodeje, v řešení insolvencí, exekucí, výkupů a jiných složitých realitních případů. Jsme na truhu více jak 20 let, to mluví za vše. Zavolejte nám, rádi vám nabídneme veškerou realitní a právní pomoc.
PROHLÉDNOUT REFERENCE NA RK CLARIS